Сделка состоялась, первоначальный взнос уплачен, и право собственности перешло к покупателю. И вдруг банк передумал и отказал заемщику в ипотечном кредите. Почему так происходит?
«Квартира — это же не мешок с картошкой!»
«Это было 29 февраля, суббота, в 10 утра», — вспоминает Ольга. В этот день она поехала в банк со своей дочерью Дарьей, чтобы помочь ей с оформлением ипотеки. «Мы приехали, оформили договор купли-продажи, подписали кредитный договор и перечислили продавцу 50% взноса — 2,2 миллиона рублей. Нас отправили в МФЦ. В МФЦ мы благополучно все сдали, уже выдохнули, вернулись домой. И тут звонок по телефону. Нам отказано в кредите», — рассказывает Ольга. Когда они с дочерью приехали в отделение ВТБ, у сотрудника банка уже были готовы документы о расторжении кредитного договора. Подписывать их Дарья отказалась.
Начались долгие расследования. Но за несколько месяцев с мертвой точки дело не сдвинулось. По словам Ольги, положение усугублялось тем, что продавец квартиры сам планировал вложить полученные деньги в недвижимость. Но поскольку получил только половину, ему пришлось брать ипотеку, чтобы рассчитаться по своей сделке, рассказала собеседница Банки.ру. В результате Дарья оказалась владелицей квартиры, за которую заплатила лишь 50%, а продавцу, ко всему прочему, приходится все это время платить по незапланированному кредиту, отмечает ее мать. «Я-то думала, что если ручается банк, если подписаны документы… А получается, нас банк бросил, как слепых котят. Квартира — это же не мешок с картошкой!» — разводит руками она.
По словам Ольги, Центробанк на жалобы ее дочери и продавца квартиры ответил, что такими вопросами не занимается. Теперь Дарья и ее мать подают иск в суд.
На жалобу Ольги в «Народном рейтинге» представитель ВТБ ответил, что по ее заявке было принято отрицательное решение, и добавил, что банк не сообщает причины отказа. В пресс-службе ВТБ отметили, что в соответствии с пунктом 1 статьи 821 ГК РФ банк может отказать в выдаче кредита даже после подписания договора с заемщиком. «Причиной может стать появление дополнительной информации — например, о наличии просроченной задолженности, негативной кредитной истории или рисках, связанных с предметом залога», — объяснили в банке.
Ольга допускает, что сомнения у банка могли возникнуть из-за «истории» самой квартиры. «Но там ничего такого криминального не было. Дело в том, что мы обратили внимание на квартиру, в которой Даша была уже прописана. Мы ее снимали раньше, она была в нашей собственности когда-то, мы ее продали, но это было сто лет назад», — рассказала она. «Вопросы, может быть, и возникли у них, но банк должен был все проверить до того, как подписывать кредитный договор и когда мы уже перечислили деньги», — считает Ольга.
Задаток, брачный договор и бензин на 1 000 км
В июле похожая история произошла с клиентом Сбербанка, который покупал квартиру, находящуюся в залоге у банка, через ипотечного брокера. С той разницей, что до подписания документов дело все же не дошло.
«Покупатель передал задаток — 50 000 рублей, продавец отдавать задаток не торопится, надеется, что банк пойдет навстречу своим клиентам», — рассказала Банки.ру брокер Екатерина. На подготовку ушло больше месяца, кроме задатка покупатель понес расходы на заключение брачного договора и бензин (порядка тысячи километров), и даже свой отпуск провел в ожидании выхода на сделку. «Продавец — инвалид, перемещается на коляске. Оформил доверенность на супругу — расход около 1 500 рублей. К тому же, со слов риелторов продавца, он взял в апреле ипотечные каникулы — за месяц рассмотрения долг вырос примерно на 100 тысяч рублей», — объясняет Екатерина. Тем не менее уже после того, как дата и время сделки были назначены, покупателю пришел отказ от банка. «У меня такая ситуация случилась впервые, от коллег узнала, что это в последнее время происходит часто по предодобренным ипотекам Сбербанка», — рассказывает ипотечный брокер.
В пресс-службе Сбербанка заявили, что банк вправе отказаться от предоставления ипотечного кредита до момента подписания сторонами кредитного договора при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что сумма долга не будет возвращена заемщиком в установленные договором сроки.
Может ли банк расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Опрошенные Банки.ру юристы расходятся во мнении о законности действий банка, отменившего сделку уже после подписания и регистрации документов.
Адвокат Владимир Постанюк обращает внимание, что, исходя из положений частей 2 и 3 статьи 10 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. «Если кредит был одобрен в результате технической ошибки, банку надлежало обратиться с соответствующим заявлением в управление Росреестра с целью предотвращения государственной регистрации кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости», — отмечает он. Если банк этого не сделал, заемщик вправе требовать исполнения кредитного договора в судебном порядке, считает юрист.
Арбитражный управляющий Анна Меженок согласна, что односторонний отказ банка от исполнения своих обязательств по заключенному кредитному договору без объяснения причин незаконен. В то же время судебная практика исходит из того, что заемщик не вправе настаивать на принудительном взыскании с банка предусмотренной кредитным договором суммы, добавляет она. «В данном случае гражданин вправе лишь потребовать возмещения убытков за неисполнение обязательств по договору», — объясняет Меженок.
Тем не менее статья 821 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок, обращает внимание управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов. «На практике возникают споры о том, что может быть отнесено к таким обстоятельствам и могут ли стороны определить их сами», — говорит он.
«Закон не устанавливает конкретных случаев, когда банк при подписанном договоре, но до выдачи денег может, по сути, отказаться от его исполнения. Однако и запретов на установление подобных случаев закон тоже не содержит», — подчеркивает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. По его словам, банки довольно часто прописывают в кредитном договоре случаи, при которых они могут отказать в выдаче кредита и расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Клиент не так прост
Эксперты сходятся во мнении, что у банка должны быть существенные основания для расторжения кредитного договора в одностороннем порядке. Например, банк может отказаться от выдачи ипотеки, если заподозрит мошенничество. «В таком случае можно будет говорить о том, что сделка была недействительной, так как клиент ввел банк в заблуждение», — отмечает управляющий партнер юридической группы Novator Вячеслав Косаков.
Наиболее распространенный способ мошенничества при получении кредитов — искажение сведений о платежеспособности заемщика и «бумажное» завышение или, наоборот, занижение стоимости приобретаемого объекта. Бывают случаи, когда продавец и покупатель вступают в сговор и недоговаривают о существенных моментах в отношении объекта, рассказывает Косаков. Например, скрывают договоры залога, которые не зарегистрированы в Росреестре, не сообщают о перепланировках или ветхом состоянии недвижимости.
Подозрительные моменты с недвижимостью могут вскрыться уже после подписания кредитного договора, на этапе регистрации залога, пояснили Банки.ру в одной из крупных кредитных организаций. Банк может насторожить, например, частая смена собственников или несколько сделок купли-продажи объекта между родственниками подряд.
На практике отказ в кредите после сделки — довольно редкое явление, поскольку в большинстве случаев сделка и выдача кредита происходят день в день, рассказывает генеральный директор «Ипотека.Центра» Ольга Бажутина. Тип расчетов, когда кредит выдается после государственной регистрации сделки и залога, применяется нечасто и в основном в сделках по залогу имеющейся недвижимости. Поэтому и отказ от выдачи кредита после сделки — явление, можно сказать, уникальное.
Иллюстрация к статье: