Булат Шакиров: По сравнению с допандемийным 2019 годом заполняемость ТЦ восстановилась более чем на 90%. Крупные ТЦ справились с ситуацией. К примеру, «Авиапарк» в Москве, самый большой ТЦ не только в России, но и в Европе, практически полностью заполнен.Уход иностранных брендов — Zara, Bershka, HM, Uniqlo и других — на самом деле послужил огромным толчком для развития российских брендов. Например, Melon Fashion Group не только развивает свои текущие бренды (Zarina, Befree, Love Republic, Sela), но и вывела в этом году новый бренд Idol, который открылся уже более чем в десяти локациях. Gloria Jeans только за последний месяц открыла больше 50 магазинов. Это ведет к тому, что пустых мест не остается.
Традиционно развиваются турецкие бренды. Уже были в России Lcwaikiki, Coton, Colin»s, De Facto. Они тоже воспользовались шансом занять самые «вкусные» места, которые раньше все-таки отдавали европейским и американским брендам (они зачастую выбивали у ТЦ более выгодные условия по аренде и пользовались своим доминирующим положением на рынке).
Получили развитие российские дизайнеры — такие как универмаг Slava.
12 storeez стал потрясающим по развитию магазином. Или, к примеру, российский бренд Lime не только получил развитие в России, но сейчас вышел и на рынок Дубая. «Стокманн» заявил о своих градиозных планах, уже сегодня анонсировано открытие более 10 магазинов.
По нашим расчетам, в середине следующего года свободных мест в ТЦ практически не останется. Средняя вакантность будет на уровне 5-9%, что уже абсолютно нормальный процент для большей доли объектов.
Небольшим ТЦ приходится сложнее?
Собянин: Москва поддержит торговые центры, которые изменят свой облик и расширят условия для досуга
Булат Шакиров: Более мелкие ТЦ на самом деле меньше всего пострадали. Потому что в небольших районных ТЦ и раньше была большая доля именно российских брендов и предпринимателей. Там зачастую просто не было таких площадей, которые нужны крупным иностранным брендам. И когда из огромных ТЦ ушли 40-50% иностранных брендов, 50-60% площадей стали пустыми, то в маленьких ТЦ такой проблемы не было, поскольку и этих брендов там не было. Поэтому они оказались более стрессоустойчивыми как во время ковида, так и в эпоху ухода иностранных компаний. Да, безусловно, на них это тоже сказалось, но в несопоставимом размере.
Все помещения уходящего иностранного бренда одновременно занимает один новый арендатор или же они уходят разным компаниям?
Булат Шакиров: По-разному. Например, ушла IKEA, и у нас на 40% просел рынок мебели. Сейчас полноценной замены ей нет. Нет такого арендатора, который готов занять все магазины IKEA, это был слишком большой игрок и слишком большие площади. Вы знаете, что вместо шведской компании пришла белорусская сеть Swed House, также пустые площади занимает фабрика мебели Lazurit. Но, скорее всего, остальные магазины IKEA будут разных форматов, одномоментно их занять невозможно.
«Декатлон» все свои магазины закрыл, но в ближайшее время ожидается открытие нового оператора, который забирает все эти локации.
Кроме «Декатлона» и IKEA практически все площадки уже разобраны. Потому что за ними началась охота. Например, магазины H&M уходили очень быстро и оставляли не только готовый ремонт (а были площадки, которые проработали только месяц), они даже оставляли все торговое оборудование, часто в идеальном состоянии. Новым брендам достаточно было включить свет и развесить товар. Как это и произошло в некоторых магазинах.
В пандемию большинство ТЦ перешло на взимание арендной платы как процент от оборота магазина. Когда магазины уходящих брендов закрылись, но не освободили площади — это сильно ударило по ТЦ?
Булат Шакиров: В начале 2022 года большая часть ТЦ сразу договорилась с арендаторами о минимальном фиксированном платеже. Все, кто не договорился, пошли в суды, и суды дружно встали на сторону владельцев ТЦ. Большую часть компаний обязали выплатить арендную плату по результатам продаж предыдущего года.
В целом практически все ТЦ сейчас взимают плату как процент с оборота. В среднем по рынку — от 5% до 15%. Но это зависит от конкретного ТЦ и от профиля арендатора. В сегменте одежды и обуви это обычно от 5-6% до 10%, у ювелирных магазинов до 15-16%, у бытовой техники 6-7%.
Стоимость аренды в последние год-два растет?
Булат Шакиров: Пока не растет, мы все-таки пока только возвращаемся на уровень докризисных продаж. Но учитывая, что плата зависит от оборота, то при росте продаж понемногу возрастает и арендная плата.
Правда, что в цене товара плата за аренду помещения составляет около 30%?
Булат Шакиров: Невозможно вывести универсальную формулу. У каждого направления разная маржинальность и разная доля аренды в цене товара.
Новые арендаторы обеспечивают тот же поток посетителей, как и раскрученные ранее иностранные бренды?
Булат Шакиров: Посещаемость ТЦ практически восстановилась опять же по сравнению с 2019 годом. У нас же ушли только магазины, но покупатели никуда не делись. К середине следующего года мы выйдем к показателям по посещаемости 2019 года.
Сколько теряют ТЦ из-за маркетплейсов и онлайн-торговли?
Булат Шакиров: Оборот онлайн-торговли с каждым годом вырастает практически вдвое. Это, безусловно, отражается, но нельзя сказать, что убивает ТЦ. Онлайн отбирает покупателей у ТЦ, но не настолько критично, как мы думали в пандемийные годы. Мы видим постепенное возвращение продаж, посещаемости в торговых центрах, хотя по-прежнему еще не видим полного восстановления.
Сильно упало число зрителей в кинотеатрах. На смену кино приходят новые форматы развлечений?
Булат Шакиров: Кинотеатры — это, наверное, самый пострадавший сегмент. Сначала их закрыли в пандемию, потом их сильно подкосило отсутствие голливудского репертуара. Они продолжают бороться за выживание. Но некоторые ТЦ приняли решение вообще закрыть кинозалы, переделать их под фудкорты, фитнес-центры. В ближайшее время закроется не менее 10-15% кинотеатров.
Новых форматов как таковых не появилось. У нас очень развиты детские развлекательные центры — одни из самых развитых в мире. Появляется больше концепций еды — и фудмаркеты, и классические рестораны. Во многих ТЦ появляются термы. Будут появляться креативные пространства.
Продолжится ли строительство новых ТЦ или и те, что есть, начнут переделывать в склады или апартаменты?
Булат Шакиров: В ближайшее время мы не увидим большого количества новых ТЦ, хотя небольшие центры продолжают строиться.
Я думаю, что не менее 10% ТЦ в России в ближайшие годы будут перестроены или переформатированы. Те, что не смогли оправиться от кризиса, будут снесены, на их месте появятся многофункциональные комплексы с жильем и магазинами. Возможно, некоторые ТЦ будут переделаны в склады или апартаменты. А те торговые центры, которые были сделаны на базе бывших производственных помещений, будут возвращаться к своим первоначальным функциям.
Иллюстрация к статье: