Купить недвижимость безопасно обещает практически каждое второе риэлторское агентство — это залог привлечения клиентов, повышение уровня доверия к компании и её сотрудниками. Однако не всегда риелтор добросовестно относится к своей работе: он работает за комиссионные, поэтому выручка и объёмы продаж, цена объекта его интересуют больше. Клиенту всегда нужно помнить, что лучше все вопросы, касающееся недвижимости, лучше перепроверять несколько раз, чтобы не оказаться заложником неприятной ситуации, не погрязнуть в судебных тяжбах.
На что же необходимо обращать внимание при желании купить понравившуюся квартиру, дом на вторичном рынке?
Наличие у продавца правомочия на распоряжение данным объектом. Проще говоря, он должен быть исключительно собственником. Именно статус собственника даёт право на полную триаду прав в отношении вещей, в т. ч. распоряжение ими — продажу, мену, ренту, залог и т.п.
Данный статус легко проверить, заказав выписку ЕГРН на интересующий вас объект. В полученном документе вы узнаете, какие права и у кого зарегистрированы в Росреестре официально в отношении товара, какие ограничения наложены на данное имущество во исполнение федерального законодательства, способ приобретения права собственности, и не является ли квартира (дом) объектом общей долевой собственности.
Перечисленные аспекты очень важны для проверки юридической чистоты вашего предполагаемого имущества. И наше государство очень и очень правильно поступило, собрав все данные о недвижимом имуществе в единой федеральной базе, доступ к которой получает любой при удостоверении своей личности и уплате госпошлины. Однако и число махинаций ЕГРН сократило. Разберём детально.
Способ приобретения права собственности продавцом
Всегда указан в выписке ЕГРН. Самые частые — договор купли-продажи, договоры (решения судов) о приватизации жилья, свидетельства о наследовании по закону или завещанию. Остальные пункты встречаются реже, например, дарение, рента, рента с иждивением, мена. От способа вступления в правомочия собственника и давности рассматриваемого события зависит направление проверки легитимности, указанной в ЕГРН сделки. Там при приватизации могут возникнуть даже у добросовестного приобретателя проблемы с законом, изъятием купленного жилья, если выяснится, что у продавца (приватизировавшего лица) ранее было исчерпано такое право, не были учтены интересы несовершеннолетних, недвижимость не подлежало приватизации в связи не отнесением к фонду жилья соцнайма, нахождение в аварийном состоянии и подлежащее принудительному расселению по постановления местного органа власти. С куплей-продажей нужно проверять, не было ли нарушено право преимущественной покупки сособственников, если таковые имеются в общей долевой собственности. Могут всплыть неприятные подробности, когда сделка осуществлялась без наличия письменного согласия супруга (удостоверенное нотариусом) и при наличии несовершеннолетних детей, проживавших в жилье — согласия органа опеки по месту жительства. Кстати, >оценка квартиры для органов опеки доступна на сайте Ocenka-Men.ru. Все это имеет свои негативные последствия для всех сторон при их выявлении. Должно обязательно насторожить последовательная и слишком частая смена собственников — это весточка, что с предлагаемым жильём что-то не так, что его просто перепродают. Как правило, человек старается провладеть квартирой или домом 3-5 лет, чтобы получить максимум налоговых вычетов и привилегий при продаже. Это банальный расчёт.
Касаемо наследования (по закону и по завещанию) могут появиться (даже через 10 лет) неучтённые наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Если они докажут, что их необоснованно отстранили от наследования, срок ими пропущен по уважительной причине (а несовершеннолетние — всегда уважительная причина), то результат вступления в наследство или завещание не гарантирует, что вы останетесь с квартирой. Ещё один подвох — завещание с условием: например, квартира наследуется, но с условием оставления для проживания там пожилого человека или просто родственника. Перепродажа обяжет следовать этому и покупателя.
Дарение. В России допустимо при условии совершении сделки между родственниками. В крайнем случае, между близкими знакомыми. Увы, но дарственная на постороннего человека всегда подозрительно выглядит. Расценить её можно двояко: человек решил прикрыть реальную продажу с получением крупной суммы денег безвозмездным дарением или при совершении сделки он не осознавал характер совершаемых действий. Последнее всегда должен проверять нотариус. ПНД оказывают услуги по установлению психического состояния перед подобного рода сделками. Не всегда есть добросовестные нотариусы. В обоих случая сделка будет признана недействительной. При прикрытии купли-продажи даже ничтожной, мнимой, что влечёт за собой массу негативных гражданско-правовых, а иногда и уголовных, последствий.
Ограничения на распоряжение недвижимостью
Ещё одна полезная графа в выписке из ЕГРН. Именно здесь вы сможете узнать, а имеет ли право законный собственник в настоящий момент времени распоряжаться квартирой, домом. Обычно в качестве ограничений на жилье накладывается арест, предполагающий запрет сделок с имуществом до погашения требований кредиторов физлица. Такой арест накладывается по постановлению судебного пристава и решению суда в рамках исполнительного, административного и гражданского производств. Наличие судов по оспариванию права собственности или порядка владения на квартиру, дом — причина отказаться от покупки, выбрав другой вариант.
Что же ещё хорошо знать о приглянувшемся лоте?
— Число зарегистрированных лиц в жилье. Это легко сейчас проверить, заказав справку из УМК МВД, где запросить данные на число лиц, зарегистрированных ПМЖ и ПМП (временно). Это поможет разобраться в указанных выше вопросах, избежать недоразумений.
— Статус продавца — банкрот.
Очень опасная ситуация — покупка недвижимости у физлица, находящегося в предбанкротном состоянии или уже объявившего себя банкротом гражданина. Неспособность в полной мере платить по своим счетам и есть банкротство физлица. Как это определить вам, покупателю, если, понятно, не каждый будет с вами откровенничать о своих финансовых неудачах? Сейчас существует федеральный список банкротов ФЛ, признанные таковыми в установленном законом порядке. Статус банкрота предполагает запрет на некоторые юридические действия. Активная стадия банкротства не позволяет лицу самостоятельно распоряжаться своим имуществом, так как это делает приглашённый или назначенный арбитражный управляющий. В последствии такая сделка, если она состоялась, может быть аннулирована ввиду попытки банкрота спрятать свою недвижимость, получить прибыль, не учитывая её при расчёте с кредиторами.
Предбанкрот — человек, который не способен платить по долгам, но не объявивший себя банкротом. Однако такие кредиторы всегда могут напомнить о себе, обратившись в суд или к приставам с требованием обратить взыскание на имущество должника. Узнать подобное состояние человека можно, проверив его в открытой базе ФССП на предмет наличия долгов, их характера и размера.
Перечисленные действия уберегут вас от негативных последствий и невыгодной покупки жилья.
Автор: Семён Васильев
Иллюстрация к статье: