Решили взять ипотеку, пока кредитные ставки находятся на рекордно низком уровне? Давайте разберемся, какие полисы страхования недвижимости вам потребуются и чем они отличаются друг от друга.
Полисов страхования недвижимости великое множество, у каждой страховой компании найдется целый ассортимент продуктов. Условно их можно разделить на три группы. Первая — ипотечное страхование, приобрести такой полис потребует банк-кредитор. Второй вид — добровольное страхование недвижимости. Третий — страхование жилья по региональной или муниципальной программе, например, в Москве.
Каждая из страховок обеспечивает покрытие определенных рисков. Иногда они дублируются, иногда нет. Если грамотно подойти к вопросу, можно и полную страховую защиту получить, и не платить за риски, которые уже застрахованы по другой программе.
Ипотечный полис
Покупка недвижимости в кредит всегда сопровождается приобретением ипотечной страховки. Банк хочет быть уверен, что предмет залога, а именно ваша квартира или дом, на протяжении всего кредитного периода будет под страховой защитой и в случае повреждения или утраты страховщик вернет банку деньги.
Приобрести полис ипотечного страхования жилья предложат в банке — как правило, у него несколько аккредитованных страховых компаний, из которых можно выбрать.
Предложенная страховка может быть чисто ипотечной, то есть застрахован по ней будет только предмет залога от рисков:
пожар;
нанесение предмету ипотечного залога вреда в результате стихийных бедствий;
скрытые повреждения конструкции;
затопление;
взрыв газа;
противоправное действие третьих лиц.
А может быть застрахован не только предмет залога, но и риски смерти и утраты трудоспособности заемщиком, а также правовой титул недвижимости (защита интересов кредитора и заемщика при потере права собственности на жилье из-за умышленных неправомерных действий).
Страховка для банка
В большинстве случаев, по словам начальника управления по работе с банками компании «Ингосстрах» Романа Варламова, ипотечная страховка распространяется только на конструктивные элементы квартиры (пол, потолок, стены и т. п.). Это вызвано исключительно желанием клиентов максимально сэкономить при оформлении полиса. Банк не возражает, потому что при наступлении страхового случая страховая компания погасит ссудную задолженность клиента.
Владелец же квартиры с такой страховкой останется у «разбитого корыта»: то есть с необходимостью срочно делать ремонт и отсутствием на него денег. Рассчитывать, что ему достанется часть страховой выплаты, оставшаяся после погашения долга перед банком, не приходится. Ее просто не будет. Как правило, ипотечная страховка покрывает только сумму кредита, а не реальную стоимость квартиры (ведь заемщик вносил еще первоначальный взнос при покупке жилья). То есть, как объясняет заместитель начальника управления андеррайтинга имущества физических лиц СК «Росгосстрах» Юлия Горелик, банковская оценка стоимости недвижимости получается ниже, чем действительная.
Чтобы получить возмещение сверх суммы кредита, клиенту нужно еще на этапе приобретения полиса застраховать квартиру на ее полную стоимость, а не на сумму взятого кредита. Страховщики такую возможность предоставляют, но на практике ею почти никто не пользуется из соображений экономии. Хотя в этом случае страховая компания погасит ваш долг перед банком и выплатит вам остаток страховой суммы — его, конечно, не хватит на полноценный ремонт, но на его начало деньги будут.
Если застрахованная по ипотечному полису недвижимость пострадала не тотально, а, например, от прорыва трубы вздулся ламинат, можно попросить у банка перечислить страховую выплату на восстановление поврежденного имущества. «В моей практике не было прецедентов, чтобы банк отказывал клиенту в таком возмещении, потому что это в его интересах, — говорит Роман Варламов. — В результате клиент из суммы страховой выплаты восстанавливает имущество и продолжает платить по кредиту».
Но страховщики не скрывают, что при страховании «конструктива» в основном обязанность по выплате наступает при тотальном ущербе (пожар, взрыв, мощное стихийное бедствие), а при частичном — случается крайне редко. То есть ипотечная страховка защищает главным образом интересы кредитора.
Муниципальная программа
Страхуют недвижимость и по муниципальным программам, если такие существуют в вашем регионе. Например, в Москве действует комплексная система страхования в жилищной сфере (постановление правительства Москвы от 01.10.2002 № 821-ПП «О мерах по дальнейшему развитию страхования жилых помещений в городе Москве»). Суть ее в том, что при наступлении страхового случая выплаты пострадавшему компенсируются из двух источников: бюджет столицы перечисляет 15% рассчитанного ущерба, остальные 85% — страховая компания.
В программе участвуют жилые помещения многоквартирных домов, расположенных в пределах административных границ города. «Объектом страхования являются имущественные интересы, связанные с риском утраты (гибели, уничтожения) или повреждения имущества — жилого помещения, включая конструктивные элементы, отделку, инженерное оборудование, внутренние коммуникации, относящиеся к этому жилому помещению», — рассказывает начальник управления жилищного страхования компании «Ингосстрах» Ирина Черткова.
Случай считается страховым, если жилье повреждено или уничтожено в результате таких происшествий:
пожар, а также проведение правомерных действий по его ликвидации;
взрыв по любой причине (исключая террористический акт);
аварии систем отопления, водоснабжения, канализации, а также внутренних водостоков;
сильный ветер скоростью свыше 20 м/с, ураган, смерч, шквал, а также сопровождающие их атмосферные осадки.
«Как правило, муниципальные программы страхования предлагают только страхование конструктивных элементов, внутренней отделки и инженерного оборудования, — отмечает Юлия Горелик. — И предусматривают очень ограниченное покрытие в части размеров страховых сумм». Риск утраты домашнего имущества и возможный вред соседям они в себя вообще не включают».
Добровольное страхование
«Отличительная особенность добровольного страхования недвижимости от страхования ипотечных рисков и муниципальных программ в том, что застраховать можно все имущество, принадлежащее клиенту, на полную стоимость и от полного пакета рисков», — говорит Юлия Горелик.
Такой полис позволяет застраховать как недвижимое имущество, так и движимое (в том числе ценное), а также ответственность перед соседями на случай повреждений в результате пожара, взрыва, залива, стихийных бедствий, противоправных действий и других актуальных рисков. На выбор клиента страховка может распространяться на следующее:
«конструктив»;
движимое домашнее имущество;
внутренняя отделка и затраты на ремонт;
инженерное оборудование;
гражданская ответственность.
Для этого на этапе оформления кредита нужно приобрести отдельный полис добровольного страхования отделки квартиры и домашнего имущества либо договориться со страховщиком о включении этих опций в полис ипотечного страхования.
«Если у клиента есть полис страхования внутренней отделки по программе добровольного страхования жилья, банк вообще не участвует в урегулировании страхового случая, — объясняет Роман Варламов. — Если опции включены в ипотечный полис, то клиент обращается в банк либо к страховщику с запросом на получение возмещения напрямую. СК и банк согласуют этот вопрос, и выплата производится страхователю».
Получить полную защиту и сэкономить можно, исключив дублирование рисков в полисах. Например, если у человека уже есть ипотечный полис, без которого не оформить кредит на жилье, и по нему застрахованы только конструктивные элементы имущества, то, выбирая программу добровольного страхования, можно исключить из нее конструктивные элементы, оставив другие актуальные риски.
Кроме того, страховщики советуют при оформлении полиса внимательно изучить, какие объекты и на какую страховую сумму будут застрахованы, какие риски входят в покрытие. Это позволит избежать неприятных ситуаций, когда рассчитываешь на страховую выплату, а случай оказывается не страховым.
Иллюстрация к статье: